بازار اجاره ؛ نرخگذاری دستوری در برابر تورم افسارگسیخته
مریم مهرزاد – با نزدیک شدن به موعد تمدید قراردادهای اجاره و آغاز فصل جابهجایی مستأجران، بازار مسکن بار دیگر در شرایطی حساس قرار گرفته است؛ بازاری که از یکسو با رشد هزینههای زندگی، افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید خانوارها روبهروست و از سوی دیگر، تحت تأثیر سیاستهای نرخگذاری دستوری قرار دارد.
هرچند تعیین سقف افزایش اجارهبها با هدف حمایت از مستأجران انجام میشود، اما تجربه سالهای اخیر نشان داده است که بخشنامه و قیمتگذاری اداری، بهتنهایی توان مهار بازار اجاره را ندارد. هنگامی که نرخ تورم عمومی، هزینه تعمیر و نگهداری ملک، هزینه ساختوساز و قیمت مسکن با سرعت افزایش پیدا میکند، تعیین یک سقف ثابت برای اجارهبها نمیتواند واقعیت اقتصادی بازار را نادیده بگیرد.
در چنین شرایطی، مستأجران با تمدید قراردادهایی مواجهاند که بخش قابل توجهی از درآمد ماهانه آنها را میبلعد. در مقابل، مالکان نیز معتقدند افزایش هزینههای زندگی و نگهداری ملک، اجازه نمیدهد اجارهبها برای مدت طولانی ثابت بماند. نتیجه این تضاد، افزایش قراردادهای غیررسمی، دریافت مبالغ خارج از قرارداد، کاهش عرضه واحدهای استیجاری و دشوارتر شدن دسترسی خانوارها به مسکن مناسب است.
فاصله میان مصوبه و واقعیت بازار
نرخگذاری دستوری معمولاً با هدف جلوگیری از افزایش ناگهانی اجارهبها اجرا میشود، اما در عمل، زمانی که میان نرخ مصوب و شرایط واقعی اقتصاد فاصله زیادی وجود داشته باشد، احتمال دور زدن قانون افزایش پیدا میکند.
برخی مالکان ممکن است به جای افزایش اجاره ماهانه، مبلغ ودیعه را بالا ببرند یا هزینههایی را خارج از قرارداد از مستأجر دریافت کنند. از سوی دیگر، بخشی از موجران ترجیح میدهند ملک خود را خالی نگه دارند، به فروش برسانند یا آن را به فعالیتهای غیرمسکونی اختصاص دهند. این اتفاق در نهایت عرضه واحدهای اجارهای را کاهش میدهد و فشار بیشتری بر مستأجران وارد میکند.
از نگاه کارشناسان، مشکل اصلی بازار اجاره فقط «گرانفروشی» نیست؛ بلکه مجموعهای از عوامل اقتصادی شامل تورم، کاهش درآمد واقعی خانوار، کمبود عرضه مسکن، رشد قیمت زمین، هزینه بالای ساخت و ضعف سیاستهای حمایتی در این بازار نقش دارند.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند نزدیک شدن به فصل جابهجایی معمولاً باعث افزایش تقاضا میشود، اما در سالهای اخیر، این تقاضا با کاهش قدرت خرید مستأجران همراه شده است. بسیاری از خانوارها دیگر صرفاً به دنبال خانه بزرگتر یا محله بهتر نیستند، بلکه هدف اصلی آنها حفظ قرارداد فعلی و جلوگیری از جابهجایی است.
بر همین اساس وقتی مستأجر توان پرداخت رهن یا اجارهبهای جدید را ندارد، ناچار میشود به مناطق ارزانتر مهاجرت کند، متراژ خانه را کاهش دهد یا تعداد افراد بیشتری را در یک واحد مسکونی اسکان دهد. این روند فقط یک مسئله اقتصادی نیست و میتواند پیامدهای اجتماعی، آموزشی و حتی روانی برای خانوارها داشته باشد.
نرخگذاری دستوری چقدر مؤثر است؟
محمد پاینده فر کارشناس بازار مسکن درباره سیاست تعیین سقف اجارهبها معتقد است: نرخگذاری دستوری در کوتاهمدت میتواند از افزایشهای ناگهانی و غیرمنطقی جلوگیری کند، اما بهتنهایی راهحل پایدار نیست. اگر دولت سقفی برای افزایش اجاره تعیین کند، اما همزمان تورم عمومی و هزینههای مالک را کنترل نکند، این سیاست بهتدریج اثر خود را از دست میدهد.
به گفته او، نمیتوان انتظار داشت اجارهبها برای مدت طولانی با یک دستور ثابت باقی بماند، در حالی که قیمت کالاها، خدمات، تعمیرات، بیمه، مالیات و هزینههای خانوار هر سال افزایش پیدا میکند. سیاستگذار باید میان حمایت از مستأجر و حفظ انگیزه مالک برای عرضه ملک تعادل ایجاد کند.
وی تأکید میکند: برخورد صرفاً تعزیراتی با مالکان نیز ممکن است نتیجه معکوس داشته باشد. اگر مالک احساس کند نگهداری و اجاره دادن ملک برای او صرفه اقتصادی ندارد، احتمال خروج ملک از بازار اجاره بیشتر میشود.
ریشه اصلی بحران کجاست؟
این کارشناس ریشه بحران را در کمبود عرضه و افت درآمد واقعی خانوارها میداند و میگوید: در بسیاری از شهرها، تعداد واحدهای مسکونی متناسب با رشد جمعیت و نیاز خانوارها افزایش پیدا نکرده است. از طرف دیگر، بخش مهمی از خانوارها به دلیل تورم، دیگر امکان خرید مسکن ندارند و برای مدت طولانی در بازار اجاره باقی میمانند.
او اضافه میکند: وقتی یک خانوار برای خرید خانه پسانداز نمیکند، بلکه صرفاً تلاش میکند از عهده اجاره ماهانه برآید، بازار اجاره به مقصد دائمی تبدیل میشود. بنابراین هر سیاستی که فقط به کنترل چندماهه قیمتها محدود شود، نمیتواند مشکل را حل کند.
حمایت مستقیم از مستأجران کمدرآمد
به جای آنکه تمام بار سیاستگذاری بر دوش نرخگذاری باشد، دولت باید حمایت مستقیم از خانوارهای هدف را در دستور کار قرار دهد. پرداخت کمکهزینه اجاره، تسهیلات ودیعه با نرخ مناسب و ایجاد نظام شناسایی خانوارهای آسیبپذیر میتواند اثر فوریتری بر زندگی مستأجران داشته باشد.
این حمایت باید هدفمند باشد و به همه افراد بدون توجه به سطح درآمد پرداخت نشود. خانوارهای کمدرآمد، خانوادههای دارای فرزند، سالمندان، افراد دارای معلولیت و خانوارهای بدون مسکن باید در اولویت قرار بگیرند.
افزایش عرضه مسکن استیجاری
راهکار پایدار، افزایش تعداد واحدهای قابل اجاره است. دولت و شهرداریها میتوانند زمینهای مناسب را برای ساخت مسکن استیجاری اختصاص دهند و با ارائه مشوقهای مالیاتی و تسهیلات ساخت، سرمایهگذاران را به این حوزه وارد کنند.
ساخت مسکن استیجاری حرفهای، برخلاف واحدهایی که بهصورت پراکنده توسط مالکان خرد عرضه میشوند، میتواند قراردادهای شفافتر، مدیریت بهتر و ثبات بیشتری برای مستأجران ایجاد کند.
مشوق مالیاتی برای موجران منضبط
میتوان برای مالکانی که قراردادهای رسمی، شفاف و چندساله منعقد میکنند، تخفیف یا معافیت مالیاتی در نظر گرفت. این اقدام باعث میشود موجر به جای انعقاد قراردادهای کوتاهمدت و غیررسمی، به قراردادهای پایدار و قابل نظارت تمایل پیدا کند.
در مقابل، خانههای خالی و واحدهایی که بدون دلیل منطقی از بازار اجاره خارج شدهاند، باید بهصورت مؤثر شناسایی و مشمول مالیات شوند؛ البته اجرای این سیاست نیازمند اطلاعات دقیق و پرهیز از تصمیمهای شتابزده است.
قراردادهای چندساله با افزایش مشخص
یکی از مشکلات مستأجران، بیاطلاعی از میزان افزایش اجاره در سال آینده است. قراردادهای دو یا سهساله با فرمول مشخص افزایش اجاره میتواند بخشی از این نااطمینانی را کاهش دهد.
در این مدل، مالک از درآمد نسبتاً پایدار خود مطمئن میشود و مستأجر نیز ناچار نیست هر سال با نگرانی از تخلیه یا افزایش ناگهانی اجاره روبهرو شود. البته این قراردادها باید بر اساس شرایط اقتصادی و با امکان بازنگری منطقی طراحی شوند.
تقویت سامانه ثبت قراردادها
ثبت رسمی قراردادهای اجاره باید ساده، کمهزینه و قابل دسترس باشد. سامانههای ثبت قرارداد میتوانند به شفاف شدن مبلغ رهن و اجاره، کاهش اختلافات و ایجاد بانک اطلاعاتی واقعی از بازار کمک کنند.
بدون اطلاعات دقیق از تعداد قراردادها، مبلغ اجاره، مناطق مختلف و ویژگیهای واحدهای مسکونی، تصمیمگیری درباره بازار اجاره بیشتر شبیه حدس زدن است تا سیاستگذاری.
کنترل تورم و هزینههای مسکن
هیچ سیاستی در بازار اجاره بدون کنترل تورم عمومی موفق نخواهد شد. تا زمانی که ارزش پول ملی کاهش پیدا میکند و هزینههای ساخت، تعمیر و نگهداری با سرعت بالا میرود، فشار برای افزایش اجارهبها ادامه خواهد داشت.
بنابراین سیاست مسکن باید در کنار سیاستهای پولی، مالی و اقتصادی اجرا شود. کنترل تورم، ثبات اقتصادی و افزایش قدرت خرید خانوار، مهمترین پیششرط آرامش در بازار اجاره است.
فصل جابهجایی و ضرورت تصمیمهای واقعبینانه
بازار اجاره در آستانه فصل جابهجایی بیش از هر زمان دیگری به تصمیمهای واقعبینانه نیاز دارد. مستأجران به حمایت فوری و قابل لمس نیاز دارند و مالکان نیز باید از ثبات و امنیت سرمایهگذاری خود مطمئن باشند.
نرخگذاری دستوری، اگر با سیاستهای مکمل همراه نباشد، تنها میتواند برای مدت کوتاهی ظاهر بازار را کنترل کند. تجربه نشان داده است که فشار اقتصادی در نهایت از مسیرهای دیگری مانند افزایش ودیعه، کاهش عرضه، قراردادهای غیررسمی یا انتقال خانوارها به مناطق دورتر خود را نشان میدهد.
راهحل بازار اجاره، نه در رها کردن کامل بازار و نه در تعیین دستوری قیمتها خلاصه میشود. سیاست موفق باید ترکیبی از حمایت هدفمند از مستأجران، افزایش عرضه، قراردادهای شفاف و چندساله، مشوق برای موجران و کنترل تورم باشد. در غیر این صورت، هر سال با نزدیک شدن به موعد قراردادها، همان بحران با شدت بیشتری تکرار خواهد شد.
